זהירות: בדקו לפני שתשקיעו בנדל"ן בארה"ב

ההזדמנות לתשואה גבוהה ועליית ערך אפשרית כשמשקיעים בנדל"ן בארה"ב, אבל חייבים לעשות שיעורי בית לפני שקונים חתול בשק - ומפסידים כספים על חווה באוקלהומה. כך תימנעו מהשקעות סרק בנדל"ן אמריקני. מדריך

עו"ד יוסי ברגפור:  27.10.15 

ההזדמנות לתשואה גבוהה ולפוטנציאל לעליית ערך משמעותית בהשקעה ברכישת בית בארה"ב. מול התשואה הנמוכה והסכנה לירידת מחירים של דירות בישראל, ישראלים רבים מעדיפים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, למרות פער המרחק והידע מעסקה. כדי להתגבר על הפערים וליהנות מההזדמנות, ריכזנו שבעה כללים בסיסיים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.

 לא קונים חתול בשק

לאור פערי מידע גדולים ושוני מהותי בין אופי ההשקעה בישראל ובארה"ב, רכישה ללא ידע עלולה להסתיים בהפסד. לכן יש לבצע עסקה רק לאחר מידע מלא על הנכס וסביבתו, על העסק שמוכר לנו את הנכס ועל חברת הניהול.

 קל מאוד להתפתות להבטחות ולחלום, לרכוש בית פרטי עם תשואה מובטחת גבוהה - ולגלות מאוחר יותר שרוב ההשקעה שקעה. כמו בכל השקעה אחרת, חשוב ללמוד לפני, לפנות למספר חברות בגישה ביקורתית, וללמוד מהמידע הרב שברשת איך בודקים השקעות נדל"ן בארה"ב.

 עליית ערך ותשואה שוטפת

התשואה שאנחנו מצפים לה מהשקעה, היא מצרף של תשואה שוטפת ושל עליית ערך אפשרית. כשמוצגת לנכס "תשואה של 15%", יש לבדוק האם הורדו כל העלויות הצפויות - דמי ניהול, מס רכוש, ביטוח וביטוח אחריות מערכות. כמו כן, יש לזכור שבנוסף צפויות להיות הוצאות של דמי איוש, תקופות שבהן הנכס לא מושכר, הוצאות תחזוקה ותשלומים לרו"ח.

 בכל הנוגע למחיר הנכס, היזהרו מהשוואה שנערכת לגבי מחיר הנכס בעבר. לעתים קרובות משתמשים במחיר לא רלוונטי של שיא בועת הנדל"ן. עדיף להשוות את מחיר הקנייה למחירים בעסקאות מקבילות שנערכו לאחרונה באותה שכונה, כדי לוודא שההזדמנות היא אכן שלנו ולא של המוכר.

 זהירות בבחירת האזור

לסביבה יש משמעות אדירה ברכישת בית בארה"ב. סביבה טובה תאפשר השכרה קלה, שוכר ראוי, ובעתיד - מכירה עם פוטנציאל משמעותי לעליית ערך. לעומת זאת, אם הסביבה גרועה - אנחנו עלולים להשכיר את הנכס לשוכרים בעייתיים, או לא להשכירו כלל, וייתכן שחברת ניהול מקצועית כלל לא תרצה לנהל אותו.

 חובה לבדוק קיום הגירה חיובית, כך שנדע שיש שוכרים ושיהיו קונים בבוא הזמן; שיעור אי-התפוסה של עד 10%; הכנסה ממוצעת למשפחה באזור של למעלה מ-50 אלף דולר; רמת החינוך יחסית למדינה; ושיעור פשע קטן מממוצע כלל ארה"ב.

 תשומת לב בבדיקת הנכס

למצב הפיזי של הנכס יש השפעה גדולה על ההשקעה שלכם: חיוני לוודא שהנכס עבר שיפוץ יסודי ומצבו טוב. זאת על ידי קבלת דו"ח בדק בית, שמוודא שאין ליקוי בסיסי בבית, כמו גם תיעוד השיפוצים שנערכו בבית בכתב, בתמונות ובסרט.

 זכרו: אם הבית נמכר עם דייר או ללא התיעוד הנדרש, יש סיכוי גבוה שתמצאו את עצמכם עם הוצאות שנתיות שוטפות, המכרסמות את רוב דמי השכירות.

 בדיקת העסק שפועל מולכם

חלק ניכר של החברות הישראליות הפועלות בארה"ב הם גופים מתווכים שקמים כמו פטריות אחרי הגשם, ונעלמים לאחר שנה או שנתיים - מותירים אחריהם השקעות יתומות. חשוב לוודא כי בעלי החברה הם אנשי נדל"ן ולוודא קיום שותף אסטרטגי במדינת היעד.

 עוד חשוב לבדוק מקצועיות ולוודא מול מספר משקיעים שרכשו דרכה, ולא רק בשנה האחרונה, אם הם מקבלים שירות מסור ואיכותי. בכל מקרה אסור להתפתות להבטחת תשואה (הבטחה של שכר דירה מובטח בשיעור 10% או אחר, שבעצם מהווה סבסוד העסקה מכספי הקונה), ל"טיסה חינם" וכדומה.

 בדיקה קפדנית של חברת הניהול

ניהול מקצועי ואמין הוא ההבדל בין נכס הפסדי שעושה לנו חור בכיס, לבין נכס שעובד בשבילנו ומכניס לנו. חשוב לוודא שלחברת הניהול יש את הרישיונות לעיסוק בניהול ובהחזקת כספי משקיעים, ולדבר עם לקוחות החברה. כמו לגבי כל גוף אחר, חשוב לחפש עליה מידע ברשת ולוודא שלא קיימים דו"חות או ריבוי מידע שלילי.

 פרמטרים בבדיקת פרויקט

זהירות ממינוף מוגזם: לעתים נלקחת הלוואה של 300%-400% מסכום ההשקעה, ובמקרה כזה אם שוק הנדל"ן יורד - עלולה כל ההשקעה לרדת לטמיון. בהשקעה בבית צמוד קרקע, ניתן לבדוק את הסביבה, נתוני הנכס, המצב המשפטי והחוזי, ולדעת אם ההשקעה כדאית, כשההשקעה היא ישירה ואישית, באופן שמאפשר שליטה של המשקיע.

 לעומתה, בפרויקט אין למשקיע שליטה על ההשקעה, ובדרך כלל אין לו כלים לבדיקה של הפרמטרים של העסקה, ולמעשה הוא קונה חלום. במקרים רבים מגלה המשקיע מאוחר מדי שהמחיר של הנכס היה מנופח, שהשיפוץ שהובטח לא בוצע, שאחוזי התפוסה שונים מהמוצג, או שבנכס בוצעו פעולות שונות מהמובטח לו. כמו כן, חשוב להבין את העסקה - לוודא שמקבלים בעלות של 100% מהנכס ולא פחות מכך, לדרוש מראש לראות את כל המסמכים הרלוונטיים, כגון HUD, Warranty Deed, county website.

 זכרו: ההבדל בין רווח להפסד תלוי בידע. ארה"ב היא גן עדן למשקיעים, לא רק בגלל ההזדמנויות אלא גם בגלל שמידע רשמי ואובייקטיבי על כל בית מגורים זמין באתרים כגון Census, Trulia, Zillow - פשוט צריך לדעת איפה ואיך לחפש. בבדיקת מסמכי הנכס חשוב לוודא שהמסמכים עדכניים, ורצוי להצליב מידע ממקורות רשמיים, כדי לאתר שימוש במסמכים מזויפים. בהצלחה!